中国房产可能会进入冰川期
一、中国房价下跌的前夕
最近两个月，国内著名的房产中介公司‘链家’公布的一二线城市带客看房的数量降到了2017年初的几分之一。北京、上海的二手房成交价已经低于去年同期水平，甚至在上海有部分二手房以低于挂牌价20%的价格成交。
准一线城市也感觉到了风雨飘摇，半个月前，杭州10宗土地出让，全部以低溢价，或者地板价成交，部分地块甚至出现了下跌。这次拍卖中，南星的住宅地楼面价3.6万/㎡，而上一次同区域的住宅地楼面价是4.45万/㎡，外加23%的自持比例。即使不考虑自持，这个价格也下跌了近20%。
而同一批拍卖的滨江中心住宅地，双地铁口+医院+学区，原本以为会是本次拍卖的明星地块，实际成交价只有3.26万/㎡。这些地段附近的二手房挂牌价是8万/㎡，新房6.8万/㎡。高层住宅的建安成本单价只有几千元，这些土地的楼面价能否支撑起这个房价，大家自己心里有数。
二、历史的重演
支撑中国高房价的是中国从1991年，维持了20多年的经济高速增长，超过一半的时间GDP增速超过10%。类似的事情在日本也上演过。从20世纪60年代起，日本保持了平均每年10%以上的高速经济增长。
1985年后，由于美国的干预，日元大幅升值。由于担心日元升值提高日本产品的成本和价格，日本政府制定了提升内需的经济增长政策，并放松国内的金融管制。由于信贷宽松，大量的资金流向了股市和房地产市场。人们纷纷从银行借款投资到收益可观的股票和不动产中。于是，股价扶摇直上，地价暴涨。
到了1990年，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价比1985年上涨了约90%，东京一个地区的土地总价就相当于美国全国的土地价格。1991年，日本国土交通厅公布的当年东京某土地价格105.8万美元/平米，这个价格至今依然保持着世界纪录。当时日本房地产商人号称：“如果天皇愿意卖掉皇宫，我们可以给天皇换回美国加州；如果卖掉东京，我们可以买下整个美国！”（今天中国的房地产和20多年前的日本几乎一样，按照目前人民币的汇率，国内的城市居民卖掉一套公寓就可以到欧美澳等发达国家买一套海景房了），但是随后日本房地产就迎来了有史以来最大的暴跌：地价从1991年到1996年暴跌了60%；至于房价，则暴跌了70%，可以看下图：
1988年东京都港区的一个钉子户，因为不愿意搬迁，被新建的高层住宅夹在中间。1991年钉子户的主人把房子改建成一个三层小楼，转卖价格1.6亿日元，到了1996年，这栋小楼转卖价格仅730万日元，跌了95.5%：
随后，日本进入了低生育率时代，大量的房产空置，然而按日本的规定，即使没人住的房子，水电煤及其它费用照样按固定费用支付，这些房子已经不是贬值多少的问题，而是根本无法出售，因为没有人了，一些小城已经到了人还不如野猫多的地步。即使是东京这样的大城市，哪怕经历了近30年的通胀，房价也未能涨回1991年的高点。
日本的一个港口伊豆半岛，能看出曾经的繁华
而今空无一人
三、今天的中国
历史总是在不断地重演。日本从1985年采取金融刺激政策，到1992年房价暴跌，经历了7年；中国从2009年末推出刺激内需方案，到现在已经过了8年多了。目前中国的二手房市场陷入滞销、土地出让价格已经开始下跌。
2014年以来政府为了去房地产库存用了创新手段-为棚改实行货币安置提供了天量的近6万亿人民币的补充贷款，再加上居民拼了命甚至用‘6个钱包’合起来并加杠杆买房，国内很多城市的房地产在不到两年的时间内再度翻倍，目前全国范围内已经很难找到真正值得投资的价值洼地。2018年下半年初，中国还面临大规模的信贷违约，而绝大部分贷款的抵押物就是房产，为了还钱，房地产市场会迎来大量的房产抛售。人民币汇率的下跌也是国内货币长期超发以及人类史上最大超级泡沫堰塞湖的泄洪。房地产很多人认为北上深是中国经济中心，房价不可能跌，政府当然也不会愿意房地产暴跌但是绝对不会再搞出几万亿的救市方案，那么政府出台所谓的救市手段就是限售限购，有价无市，居民们觉得自己的资产价值没有贬值也就沉醉在财富的梦幻之中。但是没有了流动性也就没有了商品价值，没有商品价值那么为什么要投资呢？买一套房就够住了甚至租房会更合适。
在2017年，联合国人口署发布的《世界人口展望》中指出，如果中国生育率低于1.4（下图绿色线条），在2020年中国就会迎来人口暴跌，而根据国家统计局的数据，中国2010到2014年的生育率分别为1.18、1.04、1.26、1.24、1.28。当人口下跌之后，没有新增人口的住房需求，很多房子根本无法出售，那时候房价下跌多少已经毫无意义了。
四、远避海外
视野君无法确定随后几年中国的发展不会和当年的日本一模一样，但至少可以肯定，现在中国的房产已经是高风险资产了。在这种情况下，视野君建议大家不要把鸡蛋放在一个篮子里。由于日本的藏汇与民的政策和海外投资战略，在日本经济滞涨和人口下降的情况下还拥有大量来自全球的投资收益，日本依然是亚洲经济实力最强国家。
目前澳洲等几个传统的移民国家属于接纳移民流入，人口稳定增长的国家，澳大利亚议员史密斯最近接受媒体采访时称：“由于移民的增加，澳洲人口将在今年8月突破2500万，比政府的预计提前9年”。随着人口增加，而且是较为富裕的移民人口增加，澳洲的房价在中长期内都会稳步上涨。
另一方面，老牌发达国家如美国和欧洲，基础设施完善，政治稳定，也是一个不错的去向，连李嘉诚也在垂暮之年都选择欧洲作为家族资本的归宿。并且欧洲如希腊，西班牙等国的经济泡沫前几年已经刺破，固定资产估值处于低谷。
视野君建议大家在澳洲，北美洲和欧洲选几处房产，分散资产躲避国内这场和日本几乎一样的酝酿了30年的危机。当你的资产落实，避难之余也可以搬个小板凳，收着租金、品着红酒，轻轻松松地坐看国内风起云落。毕竟几十年一遇的大事件，绝大部分人一辈子一般也就能看到两次。人类历史上的任何一次终极泡沫最终无一例外都会破灭。