澳元暴跌，现在是投资澳洲固定资产的机会吗？
近期由于澳洲政策原因，普通投资者想要进军澳洲房地产，似乎没有那么便捷了：自2016年开端，澳洲几大银行不仅暂停了对非澳洲居民的购房贷款，海外买家不管是购买期房还是现房都需缴纳比之前高出近一半的印花税以及土地税；海外人士在澳洲买房时不仅需要向FIRB（外来投资审查委员会）申请批准，还需要缴纳最少5500澳元的额外申请费用，使得相当多的意向买家取消在澳购房计划。
据FIRB推出的2016-17年度最新报告显示，自澳大利亚对房产投资政策收紧以来，申请购买澳洲住宅房产的海外人士明显减少。全球知名数据机构Corelogic 2017年12月初发布的11月份房价指数显示，悉尼房价在2017年第三季度的跌幅达到了1.3%，也是悉尼自2016年3月以来的最大季度跌幅。
而就在上周末，拍卖清出率毫无征兆的下跌不禁让人有种不好的预感：澳洲房市这是要出大事情？一开始是政府打压，到后来房价持续下跌，再到现在房市的突然安静，一切似乎都在往坏的方向发展。这是否意味着澳洲地产即将崩盘？一瞬间，各种猜测臆想使投资者们如坐针毡。
那么事实是否真的如此？
并不是。各位稍安勿躁，视野君奉劝各位切勿以点概面，更不要过度解读一些负面信息。
澳洲房地产呈现下滑走势主要因为政府对海外投资者实行的政策限制，而且这次下跌的都是中、高价位的房子，低价位的房子保持原有价位甚至有些逆势上涨。退一步纵观整个澳洲市场，同期的房价指数涨幅为10.2%，较上一季度持平。这表示市场刚需依旧强劲。上周的房屋清出率突然下跌也是因为多数人趁着公共假日都去观看足球总决赛罢了。房价增长率低于去年，甚至倍受热议的悉尼第三季度出现下滑都是市场自动调节的正常现象，再说澳洲房市55年来除了经历过两次短暂波动外，房价一直保持上涨趋势，其中包括2008年的金融危机和2010-2012货币政策收紧时期。
如果我们再把眼光放远、放全面一点就不难发现，近年澳洲地产投资中表现更好的其实是商业类物业。虽然商业地产投资早已被投资者所知，但是多数人却只知道澳洲可以投资住宅，对商业地产投资望而却步，不敢问津。那么避开商业地产是避开了风险还是错过了商机？视野君认为，要想在投资的浪潮中时刻立于不败之地，就要将哪些琐碎的投资经验上升到用数据思考的高度。废话不多说，让我们来看一下澳洲商业地产市场的发展前景以及优势。
首先，相比澳洲房地产在海外投资市场吸引力的暂时下调，澳洲商业地产投资力度依然坚挺。
从FIRB发布的最新数据中我们可以看到，澳洲商业地产海外投资走势在2016-2017年同期相比房市，并没有出现太大影响。截止今年3月份，在过去的一年里，从办公楼到酒店，澳洲商业地产的表现超过了其他投资类别，这要归功于低利率、悉尼和墨尔本市场基本面向好以及旺盛的海外需求。根据The Australian的最新报道，2018 上半年，澳大利亚商业地产市场总交易额高达 150 亿澳元。今年第二季度，商业地产领域投资总额飙升至 86 亿澳元，其中海外投资占总投资的近四分之一。
澳大利亚的商业物业类型涵盖：购物中心、零售商铺、办公物业、工业仓储、酒店物业…等等。商业地产与住宅地产的概念全然不同，住宅地产价值与周围同类住宅价格、基础设施建设息息相关，而商业地产是基于物业本身的商业投资行为，其商业价值往往被放在首位。而商业价值换个说法也就是投资回报，与投资回报直接相关的也就是净租金收入。
在澳大利亚投资商业地产，不仅能通过物业出租后的租金收入带来被动收益，从而成就正向投资回报收益；还可以在持有商业地产的过程中，通过很多成本进行分摊抵税或延税，从而达到有效避税。除此之外，对于那些对房地产投资充满热情的人士来说，利用自我管理养老金（Self Managed Super Fund）投资商业地产是一个不错的选择。不仅可以享受更多税务优惠，而且会得到较高的回报。最重要的是，海外人士在投资商业地产时可以减去一大笔的成本和费用：无需缴纳FIRB申请费并且可以豁免澳洲政府对住宅物业投资征收的额外印花税（新州和维州对海外人士投资住宅房产分别征收8%和7%的额外印花税。比如同样是50万澳元的房产，如果投资的是商业地产的话那么相比住宅房产可以立马减少4万澳元的成本）！
2018年10月4日，CBRE（世邦魏理仕）在墨尔本的一桩拍卖再次引起轰动。占地面积144平方的27 Market St Box Hill成功以880万澳币售于来自香港的投资者。
拍卖现场吸引了超过300位观众
这间商铺的售价和当初的买入价相比，翻了一番还不止，卖出了880万澳元。880万澳币的天价！到底是什么使这些投资者们挤破了头都要抢？因为地段，因为周围一应俱全的生活基础设施，因为便捷的交通，因为人流，因为投资价值，更因为潜在收益！
让我们再看一组数据：截至2018年3月，房地产委员会/IPD澳洲房地产指数（Australia All Property Index）基于总价值达1570亿元的1400多套澳洲商业地产的所得收益和估值变动做出的统计显示，商业地产的总体投资回报率为14%。
该数据包括平均6.6%的所得收益和7%的资本增值。现在投资回报率正继续加速增长，在2018年第一季度创下金融危机以来最强劲纪录之一。同时，商业地产的回报率超过了证券（-11.3%）、债券（1.6%）甚至是房地产权益（9.2%）。
在传统领域中，办公楼的表现最好，在截至3月的一年里，总投资回报率达到15.1%。工业地产紧跟其后，总回报率为15%，不过相比上一年的15.3%回报率，该数据实际上有所下滑。零售地产的总回报率为12%，其中所得收益为6.6%，资本增值5.5%。非传统商业地产的表现再次超过传统类别，例如酒店和医疗保健设施。总体来看，非传统商业地产一年的总回报率为18%。
莱坊(Knight Frank)的数据显示，新加坡投资者的热情高涨，加上香港、韩国和日本的资本流入增加，足以抵消去年来自中国房地产投资减半的影响。世邦魏理仕称，上半年澳大利亚商业地产的最大买家是美国（9.94亿澳元）、新加坡（6.26亿澳元）和香港（5.6亿澳元），这一统计数据还只是包括已建成物业。世邦魏理士最近对投资者意图的调查显示，澳大利亚仍是跨境投资资金的第一目的地。可以印证以上这点的一个例子就是，今年4月，一名香港富商收购了位于悉尼Bridge Street 20号的澳洲股票交易所总部大楼，这笔交易租金回报4.5%，售价却超过3.3亿澳元。
6月，新加坡新达信托（Keppel REIT）出资3.48亿澳元将墨尔本中心商务区一座新警察总部大楼的一半股权收入囊中。进入下半年，亚洲投资者的胃口未见收缩。新加坡新达信托以4.14亿澳元购得Mirvac在墨尔本Collins Street地标性办公楼开发项目一半股权。
目前，维州人口不断增加，有望超过悉尼；基础设施建设手笔惊人，新型区域发展迅速；大型购物中心开工，新建住宅开始在先前荒芜的土地上拔地而起。在今年发布的维多利亚州2018/19财年的财政预算案中，政府不仅决定投入$137亿澳元用于基础设施建设，包括道路建设和公共交通网络升级；同时维州也获得了联邦政府245亿澳元基础设施建设里约三分之一的资金，投放至新道路和火车线的建设项目中。维州强劲的人口增长以及城市发展的速度都将成为地产投资市场的强劲后盾和推动力。
我们新视野集团一直致力于帮助客户找寻海外优质资产的投资，并获得巨大成功。目前我们正在进行一项非常不错的商业地产项目，无论从资金回报率或者增长空间来看都有无限钱途。
新视野集团位于23-25 Gipps Street Collingwood 的商业地产项目正在进行中，该商业地产项目位于距离墨尔本市中心1.5公里处的商业区 Zone 2（区域中心），周围交通十分便利。第一阶段开发已于2015年4月完成，3层建筑内包括17间办公室，净出租面积2300平方米，并且在8个月内全部租出。
第二阶段开发将在现有停车场上增建3层，包括26个办公室（有70平方米 -100平方米可供选择），净出租面积2100平方米 ，以及32个停车位，预计将在2年内完工；该区的规划先前已经被市政府批准，因此不会有持续的规划限制。并且，政府有计划将该区规划为高密度住宅和商业综合使用区，投资前景非常看好。目前已有租赁商开价110-120万年租金，预计租金回报率将超过10%。
23-25 Gipps Street
Collingwood, VIC 3066
物业类型：办公物业 & 零售商铺
该项目紧邻墨尔本中央商务区，人们对服务和商品的更大需求都将使资本从饱和的市中心转移至周边地区，降低空缺率，为商业投资带来了契机。对于现在澳大利亚商业地产市场而言，可以说是，如果你错过了这班车，历史机遇就擦肩而过。因此视野君建议大家一定要看准时机，抓住机遇。因为市场在无人重视时发生变化，在有蛛丝马迹时鲜有人采取行动，当人们交头接耳时，市场已然快速上行。
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