海外资产配置选择国家需愈加谨慎

海外资产配置——最近越来越火的一个名词，已经成了部分群体新生长谈的词汇。对于高净值人群来说，海外资产配置已是刻不容缓的财富增值保值方式。李嘉诚先生说房地产首要问题是 LOCATION、LOCATION、LOCATION（地段、地段、还是地段），那么海外资产配置选择国家也是首选问题。

一面是铺天盖地、摧枯拉朽的广告轰炸，

一面是胆战心惊的已购房者们，

我们究竟因为什么投资海外？

是为了投资而投资？还是应对自己的资产负责。

是否应该寻求安全避险、稳定增长的海外资产。

国外买房子，一是为了进一步资产配置分散风险，二是觉得国内的房地产市场已经过了黄金十年。现在还有一股趋势便是很多人随着炒房热像无头苍蝇般把注意力放在了一些东南亚国家，如马来西亚、泰国、柬埔寨、甚至缅甸，抱着指不定还有机会的心态，既可以赚房租也可以赚升值，看看还有没有什么便宜可捡。

与国人对‘走出去’倡议的热烈响应相比，这些东南亚国家对中国却保持谨慎戒备的态度。这种恐华和厌华情绪不仅体现在政府对中国的政治策略，投资开放，更体现在各类限制和禁令。可见中国投资者在当地将会受到前所未有的抨击。这几日闹得沸沸扬扬的马来西亚森林城市规划事件就给了很多国人当头棒喝。

马来西亚总统

8月27日中午，在吉隆坡举行的城市和商业4.0会展上，马来西亚总理马哈蒂尔在回答记者关于森林城市规划时回答，“有一件事是肯定的，那就是将要建设的（森林）城市不能卖给外国人。”并强调，“我们不会给来这里生活的人发放签证。”显而易见，马哈蒂尔所言“外国人”即中国人， 这意味着，这个63岁的碧桂园董事长杨国强倾尽心血的马来西亚超级大城将无法向国人出售。与此同时，其大规模向全球出售的计划也将终止。

路透社称，截至2016年，森林城市估计已售出价值约180亿人民币的单位，多达70%买家来自中国。如今面对风险系数大幅飙升的马来西亚，不管是做生意，还是投资买房，大家还是谨慎为上。但是，碧桂园号称投资1000亿美金的森林城市，该何去何从？其实碧桂园在马来西亚遇到的问题，在东南亚各国都有可能发生。

把韭菜批发到国外收割！但现在的情况却是，一大把外汇跑出去了，换来的是这个局面，这算什么事？

海外投资最重要是资金安全，其次才是增值收益。拿泰国来说，在1932年6月的第一次军事政变之后，泰国已经发生了20次大小军事政变，颁布过17部宪法，举行过26次大选，大约组成过50届内阁。政治动荡对一个国家的经济稳定性往往起到关键性作用，投资房产并不是随机投掷或者盲目随流，而且大多数人都没有那么多资金玩风险刺激。

泰国军事政变

泰国由于2017年严格的外汇政策，中资银行从6月1日起，停止为大陆工作的居民提供房贷。先不说投资收益如何，现在需要你全款买房，你愿意吗？再者，外国人在泰国买房是不能拥有土地的，所以只能转投资公寓，但价格往往比豪华别墅更贵。因为这两年的大量资金涌入导致泰国房价涨幅过快，如果怀着想要捡漏想坐等房价升值，现在已经不太可能。

就算是拿房租或者转售来填补收益，那么肯定血本无归。一是因为房价上涨太快，楼盘开发速度太快，但供需关系的变化并没有大幅改变，所以租金自然会受到影响。而且泰国几大城市都属于旅游城市，淡旺季非常明显，淡季的时候房子很容易空置，用于短租和airbnb 又犯法。二是因为二手房在泰国流动性差，泰国人没有买二手房的习惯，自己买房很多项目都是0首付、50年贷款。一般买公寓的出手方法都是转卖给同样投资的外国人，或者由开发商收回。

其他投资者热衷的东南亚国家，如柬埔寨和缅甸就更不用说了，在这些政治局面不稳定，安全环境价差，内部政治性暴力事件日益凸显，法制不健全的国家投资的后果便是投资者的很多权益都得不到有效保障。另外，近日的柬埔寨大选由于一党专政政权受到了澳洲、欧盟和美国的强烈谴责。

柬埔寨大选

白宫对“未能代表柬埔寨人民的意愿”的选举表示“极度失望”，并称这代表了“写入柬埔寨宪法的民主制度迄今所遭受的最严重挫折”。欧盟威胁要取消柬埔寨的优惠贸易条件，美国财政部对洪森的保镖部门负责人实施了制裁禁令，美国众议院上周还通过了一项法案，建议对洪森及其亲信实施制裁。在这样一个没有言论和结社自由且得不到国际认可的国家，是没有什么投资前景可言的。

回到我们开始的话题，我们究竟为什么投资海外。当然不是为了去当韭菜的。从投资风险角度考虑，持有单一的人民币资产，是不足够安全的，那就需要为自己选一些其他货币资产，比如海外房产或海外金融资产。那我们在考虑其他货币资产的时候，安全避险、稳定增长应该是我们首要考虑的，该国家的政治经济稳定程度就尤其重要。相对于亚洲国家，美国、加拿大、澳洲、英国是近些年来最受中国投资者偏好的投资地，最重要的原因就是政局稳定、经济发达、教育领先。试想一个政治经济不稳定的国家，我们的投资安全怎么去保证？放眼全球，特别是发达国家，政经体系完善、监管力度大、投资产品多样。

以澳大利亚不动产市场为例，目前在澳洲的房产出租回报率在4%-5%左右，如果投资房产开发的话收益率会更高，现金投资年回报可达15%-20%。另外，澳洲资金注入国较于以上所说的东南亚国家更加多元化，世界顶尖发达国家美国和英国分别在澳洲的投资额占据第一和第二位，中国继日本，香港，新加坡之后，位居第9。

2017年度在澳洲投资的国家列表，中国名列第九

在被这么多发达国家都看好的澳洲做海外资产配置怎么看都比东南亚国家靠谱、稳定得多，起码宪法是不可以说改就该的。还有其他二流欧洲小国如希腊和塞浦路斯，近年来由于政府开放投资公民计划，所以投资增长率迅猛，不输一流国家。这些国家的房产租金回报率远高于国内，同时还由于移民的不断增加，人口增长领先，短期正式买入的好时机。

结语

就长远看来，政治及经济的稳定性才是长期收益增长的坚实基础。海外资产配置正确的打开方式需要遵循保值为主，然后才能实现增值和变现。